www.osiedlepoezji.fora.pl

harcerz

Pojawiają się pytania a propos sposobu rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości - kosztów powierzchni wspólnych typu:
- sprzątanie
- ochrona
- administracja
- konserwacje i naprawy (pompy, dźwigów, instalacji elektrycznej, sanitarnej, bramy)
- woda / elektryczność zużyta na potrzeby wspólne itp.
(bez wchodzenia w zasadność, czy bezzasadność tych kosztów)

W związku z tym poniżej spróbuję objaśnić sposób kalkulacji tych kosztów dla poszczególnych właścicieli.

Każdy z właścicieli ponosi koszty proporcjonalnie udziału w nieruchomości. Udział w nieruchomości wyznacza się:
a) dzieląc powierzchnię mieszkania przez sumę powierzchni wszystkich mieszkań (w przypadku Poezji 12 jest około 4600 m2);
b) przyjmując udział ułamkowy (czyli taki jaki jest ustalony do komórek i miejsc postojowych w garażu – stanowią one odpowiednio 1/151 i 2/151 części garażu, który ma powierzchnię około 2000 m2.

Koszty rozkładają się równomiernie na mieszkania i garaż – suma powierzchni mieszkań i powierzchnia garażu stanowi mianownik udziału w kosztach wspólnych (4600 m2 + 2000 m2 = 6600 m2)

Żeby ustalić licznik tego ułamka należy:
a) znać powierzchnię mieszkania – załóżmy, że mieszkanie ma 60 m2
b) przeliczyć udział w garażu na metry - komórka stanowi udział w garażu w wysokości 1/151, czyli 1/151 x 2000 m2 ~ 13 m2, analogicznie miejsce parkingowe to 2 udziały w garażu, czyli 2/151 x 2000 m2 ~ 26 m2.
Jak widać po przeliczeniu udziału w garażu na metry wychodzi więcej powierzchni niż faktycznie zajmuje, czy to komórka, czy to garaż. Oznacza to, że dla przykładowego mieszkania, które, załóżmy, ma i komórkę i miejsce postojowe w garażu udział w kosztach wspólnych wynosi: (60 m2 [mieszkanie] + 13 m2 [komórka] + 26 m2 [garaż]) / (4600 m2 [suma powierzchni mieszkań] + 2000 m2 [garaż]) = 99 m2 / 6600 m2 (czyli udział jest taki sam ja 99m2 mieszkania, ale bez garażu i komórki)

Załóżmy, że wspólnota działa przez 6 miesięcy. W związku z tym z tytułu zaliczek zostało zapłacone:
a) za mieszkanie => 60m2 x 4 PLN [Koszty utrzymania nieruchomości = 2,53 PLN/m2/mc + Wywóz nieczystości = 0,22 PLN/m2/mc + Ochrona = 1,25 PLN/m2/mc) x 6mcy = 1440 PLN
b) za komórkę – 0 PLN
c) za garaż 20 PLN x 6 mcy = 120 PLN
Razem 1560 PLN

Za dany okres rozliczeniowy mamy sumę wszystkich kosztów z wcześniej wymienionych tytułów. Załóżmy, że jest to 100 000 PLN, czyli koszty na m2 na miesiąc są równie 100 000/6 600 m2 / 6 mcy = 2,52 PLN – czyli
a) za mieszkanie jest to 2,52 PLN x 6 mcy x 60 m2 = 907 PLN (151 PLN miesięcznie)
b) za komórkę jest to 2,52 PLN x 6 mcy x 13 m2 = 197 PLN (33 PLN miesięcznie)
c) za garaż jest to 2,52 PLN x 6 mcy x 26 m2 = 393 PLN (66 PLN miesięcznie)
Razem 1497 PLN – czyli do zwrotu mamy 63 PLN, przy czym.
a) za mieszkanie jest to nadpłata w wysokości 1440 PLN -907 PLN = 533 PLN
b) za komórkę jest to niedopłata w wysokości 0 PLN – 197 PLN = - 197 PLN
c) za garaż jest to niedopłata w wysokości 120 PLN - 393 PLN = - 273 PLN

Z takiego wyliczenia wynika również, iż gdybyśmy chcieli ustalić zaliczki na rok następny na podstawie tego rozliczenia to trzeba by ustalić następujące kwoty zaliczek:
a) za mieszkanie – 2,52 PLM/m2 tj. 151 PLN łącznie
b) za komórkę 33 PLN miesięcznie (a poprzednio nie było nic)
c) za garaż 66 PLN miesięcznie (a poprzednio było 20 PLN)

Istnieją 2 możliwości rozwiązania tego problemu:

a) dokładnie rozliczać koszty na garaż i część mieszkalną i tak obniżyć koszty części garażowej, żeby były bardzo niskie – wymaga skrupulatności przy rozliczaniu kosztów – w tym pilnowania, aby były sczytywane odpowiednie liczniki itp. – zdecydowanie więcej pracy

b) podjąć uchwałę, że koszty garażu stanowią np. 11% kosztów łącznych (czyli zdecydowanie mniej niż wynosi faktyczny udział powierzchni garażu w powierzchni „prywatnej” nieruchomości) i wówczas również przez to że koszty garażu będą niższe będą mniejsze zaliczki – ta opcja wymaga jeszcze potwierdzenia;

c) ustalić zaliczki jak poprzednio i po zakończeniu roku rozliczyć wszystko razem (mieszkanie, komórkę, garaż) i ustalić łączną nadpłatę lub niedopłatę – wymaga dokładnej kalkulacji czy nie będzie dramatycznych niedopłat;.

krzemisiu · Dołączył: 17 Mar 2008 Posty: 140 Przeczytał: 0 tematów Skąd: P I

Garaż stanowi oddzielną nieruchomość dlatego powinien być rozliczany osobno. Ciekawe czy jest oddzielny licznik na prąd i ogrzewanie dla garażu?

wilq · Dołączył: 24 Mar 2008 Posty: 22 Przeczytał: 0 tematów Skąd: PI/65

Krzemisiu - to jest dobre pytanie. Dasz radę się dowiedzieć? Może przedzwonić do elektryka lub administratora i podpytać? Również o ostatnie odczyty. Fajnie byłoby wiedzieć. Zdaje się masz jakąś praktrykę z elektryką....

MariuszP · Dołączył: 18 Mar 2008 Posty: 95 Przeczytał: 0 tematów Skąd: PIIB

Zgadzam się z propozycjami Harcerza i dodam, że sposób wyliczania czynszów po 1 czerwca jaki proponują nam PRO i MT jest ich własnym wymysłem który podpierają trochę konstrukcją naszych aktów notarialnych i trochę ustawą.

Ale w ustawie o własności lokali zapisano:

Art. 3. pkt 3. „Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
pomieszczeniami do nich przynależnymi.”

Oraz definicja pomieszczenia przynależnego z tej samej ustawy:

Art. 2. pkt 4. „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi"”.

I nic więcej w tym temacie.

Czyli propozycja wyliczania czynszu jako stosunku udziału w powierzchni użytkowej garażu i powierzchni mieszkalnej do łącznej powierzchni użytkowej, jak sobie wymyślił zarządca jest po prostu pójściem na łatwiznę. Tym bardziej że nie znamy łącznej powierzchni użytkowej budynku a znamy tylko powierzchnię użytkową garażu i łączną powierzchnię lokali mieszkalnych.

Na pewno jest możliwość wyliczania stawek od rzeczywistych metraży powierzchni przynależnych a nie wrzucania do jednego wora różnych powierzchni komórek, różnych powierzchni miejsc postojowych , udziałów we wjazdach i korytarzach, a nawet udziału w kotłowni która także należy do powierzchni garażowej.

Pozdrawiam